Com a Selic mantida em 15% ao ano, os fundos imobiliários enfrentam um cenário desafiador. Saiba quais segmentos tendem a resistir melhor e como identificar riscos antes de investir.
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) vive um dos períodos mais duros dos últimos anos. A taxa Selic em 15% ao ano, o nível mais alto em duas décadas, aumenta a atratividade da renda fixa, pressiona os preços das cotas e reduz o apetite por risco de investidores que buscam fluxo mensal de rendimentos.
Apesar disso, nem todos os FIIs sofrem igualmente. Alguns segmentos possuem características que ajudam a atravessar o ciclo de juros altos com mais resiliência.
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Por que os juros altos afetam os FIIs?
Quando a Selic está elevada:
- O custo de oportunidade aumenta, fazendo com que muitos investidores prefiram renda fixa com retorno garantido.
- O financiamento imobiliário encarece, dificultando a expansão de lajes corporativas, shoppings e outros segmentos.
- O valor presente dos fluxos de aluguel diminui, pressionando o preço das cotas.
Segmentos mais resistentes no cenário atual
1. FIIs de Logística
Os contratos de aluguel costumam ser de longo prazo, muitas vezes no formato built-to-suit ou atípicos, o que garante previsibilidade nos reajustes.
Empresas locatárias de logística mantêm alta demanda, impulsionadas pelo crescimento do e-commerce e da necessidade de distribuição rápida.
O risco de vacância é menor se comparado ao de escritórios corporativos.
2. FIIs de Papel (CRIs)
São fundos que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários indexados a índices como IPCA ou CDI.
Em períodos de juros elevados, as taxas pagas aos cotistas tendem a subir, mantendo a atratividade do investimento.
Oferecem maior previsibilidade no fluxo mensal de rendimentos.
Como escolher bons FIIs nesse cenário
- Verifique a taxa de vacância, pois fundos com alta ocupação geram rendimentos mais estáveis.
- Avalie o tipo de contrato. Os atípicos oferecem maior segurança de receita.
- Analise a diversificação geográfica e setorial do portfólio.
- Observe o histórico de distribuição de dividendos para identificar constância nos pagamentos.
- Em FIIs de papel, verifique a qualidade das garantias dos CRIs.
Riscos que não podem ser ignorados
- Alterações na tributação de rendimentos de FIIs que estão em discussão no Congresso.
- Aumento inesperado de vacância, mesmo em setores considerados resilientes.
- Inflação elevada que pode impactar custos operacionais e negociações de aluguel.
💡 Insight Viver de Rendimentos:
Para atravessar o ciclo de juros altos, o investidor precisa ser seletivo. FIIs de logística e de papel apresentam maior resiliência até a esperada queda da Selic, prevista para 2026. O acompanhamento constante do portfólio é essencial para reagir rapidamente a mudanças no cenário macroeconômico e regulatório.